Les charges locatives — ou charges récupérables — sont les dépenses que le propriétaire a avancées et qu'il est en droit de demander au locataire de rembourser. Leur liste est fixée par décret et ne peut pas être étendue par le bail. Facturer une charge non prévue par la loi expose le propriétaire à un litige et à un remboursement forcé.
Voici le guide complet pour savoir exactement ce que vous pouvez récupérer, comment organiser les provisions, et comment réaliser la régularisation annuelle dans les règles.
Qu'est-ce qu'une charge récupérable ?
La loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 définissent la liste limitative des charges que le propriétaire peut mettre à la charge du locataire. Il s'agit de dépenses liées à l'usage du logement et des parties communes, par opposition aux charges qui incombent au propriétaire en sa qualité de bailleur ou de copropriétaire.
Principe fondamental : seules les charges expressément listées dans le décret de 1987 peuvent être récupérées sur le locataire. Toute charge non prévue reste à la charge du bailleur, même si le bail stipule le contraire.
On distingue deux grandes catégories :
- Les charges liées aux parties communes de l'immeuble (entretien, ascenseur, espaces verts…)
- Les charges liées au logement privatif (eau froide, chauffage collectif, ordures ménagères…)
Les principales charges récupérables
Eau et assainissement
L'eau froide collective est récupérable dans sa totalité : consommation, abonnement, location du compteur. Si l'immeuble dispose d'un compteur général, la quote-part du locataire est calculée au prorata de la surface ou du nombre d'occupants selon le règlement de copropriété.
L'eau chaude produite collectivement (chaudière commune) est également récupérable : consommation et frais d'exploitation du système.
Chauffage collectif
Pour les immeubles dotés d'un chauffage central collectif, les charges récupérables comprennent : la consommation de combustible ou d'énergie, les frais d'exploitation, de maintenance et de dépannage, ainsi que les frais de relevé des compteurs individuels.
Attention à la distinction : le remplacement d'une chaudière collective est une charge de propriétaire non récupérable. En revanche, l'entretien courant (contrat de maintenance, nettoyage annuel) est récupérable.
Ascenseur
Les charges d'ascenseur sont récupérables à hauteur de 75 % pour les locataires dont le logement est situé au-dessus du rez-de-chaussée, et de 40 % pour les logements au rez-de-chaussée. Les charges comprennent le contrat d'entretien, les petites réparations, l'électricité et le nettoyage de la cabine.
Parties communes
L'entretien des parties communes donne lieu à des charges récupérables sur les postes suivants :
- Nettoyage et entretien des couloirs, escaliers, halls, local poubelles
- Électricité des parties communes (minuteries, éclairage permanent)
- Entretien des espaces verts (taille, arrosage, désherbage — mais pas la plantation d'arbres ou la création de massifs)
- Gardiennage ou concierge : 75 % des charges sont récupérables si le gardien assure le nettoyage et la sortie des poubelles, 40 % s'il n'assure qu'une seule de ces deux missions
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
La TEOM est intégralement récupérable sur le locataire. C'est l'une des rares taxes directement refacturable. Elle figure sur l'avis de taxe foncière du propriétaire et doit être répercutée au prorata de la période d'occupation du locataire.
⚠️ La taxe foncière elle-même (hors TEOM) n'est pas récupérable sur le locataire, même stipulé dans le bail. Une telle clause serait réputée non écrite.
Ce que le propriétaire ne peut PAS récupérer
Beaucoup de propriétaires commettent des erreurs en facturant des dépenses non prévues par le décret. Voici les principales charges qui restent à la charge exclusive du bailleur :
| Dépense | Récupérable ? |
|---|---|
| Ravalement de façade | ✗ Non |
| Remplacement chaudière collective | ✗ Non |
| Honoraires de syndic de copropriété | ✗ Non |
| Taxe foncière (hors TEOM) | ✗ Non |
| Assurance PNO du propriétaire | ✗ Non |
| Travaux de mise aux normes | ✗ Non |
| Entretien courant ascenseur | ✓ Oui |
| Nettoyage parties communes | ✓ Oui |
| TEOM | ✓ Oui |
| Eau froide collective | ✓ Oui |
| Entretien espaces verts | ✓ Oui |
Provisions sur charges et régularisation annuelle
Dans la grande majorité des baux d'habitation, les charges sont appelées sous forme de provisions mensuelles, versées en même temps que le loyer. Ce mécanisme implique une obligation de régularisation au moins une fois par an.
Comment fixer le montant de la provision ?
La provision doit être calculée sur la base des charges de l'exercice précédent. Si l'immeuble est en copropriété, le budget prévisionnel voté en assemblée générale sert de référence. Il est conseillé d'ajuster la provision chaque année pour éviter des régularisations trop importantes dans un sens comme dans l'autre.
La régularisation annuelle
Au moins une fois par an, le propriétaire doit arrêter les comptes et communiquer au locataire :
- Le décompte des charges réelles par nature (eau, chauffage, entretien…)
- Le mode de répartition entre les différents locataires si l'immeuble en comporte plusieurs
- Les justificatifs (factures, appels de charges du syndic) que le locataire peut consulter pendant 6 mois
Délai de prescription : le propriétaire dispose de 3 ans pour réclamer un solde de charges au locataire. Au-delà, la créance est prescrite. Inversement, le locataire peut réclamer le remboursement d'un trop-perçu dans le même délai.
Location meublée : régime différent
En location meublée, les charges peuvent être fixées de deux façons :
- Provisions avec régularisation : même mécanisme qu'en location nue.
- Forfait charges : un montant fixe est convenu dans le bail, sans régularisation. Ce forfait ne peut pas être révisé en cours de bail et doit être fixé à un niveau raisonnable par rapport aux charges réelles.
Erreurs fréquentes et litiges
En pratique, les litiges sur les charges sont parmi les plus fréquents entre propriétaires et locataires. Voici les erreurs les plus courantes :
- Facturer des honoraires de syndic : ils correspondent à la gestion de la copropriété, pas à l'usage du logement, et ne figurent pas dans le décret de 1987.
- Répercuter l'intégralité des charges de copropriété sans distinguer ce qui est récupérable de ce qui ne l'est pas.
- Ne pas régulariser annuellement : accumuler plusieurs années de régularisation d'un coup est légalement possible mais crée des tensions et peut rendre le solde difficile à recouvrer.
- Facturer des travaux comme des charges : une réfection de toiture ou un ravalement passé en assemblée générale de copropriété ne peut pas être récupéré sur le locataire.
⚠️ En cas de litige, c'est au propriétaire de prouver que la charge est récupérable et correspond à une dépense réellement engagée. Conservez tous vos justificatifs pendant au moins 5 ans.
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Article rédigé par l'équipe de La Nouvelle Parisienne, sous la direction de Delphine Deboulet, directrice de la gestion locative.
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