Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est plus un simple document administratif : depuis la loi Climat et Résilience d'août 2021, il est devenu juridiquement opposable et conditionne directement le droit de louer. En 2026, les premières interdictions sont en vigueur et le calendrier se resserre. Voici ce que tout propriétaire bailleur parisien doit savoir pour anticiper.
Le DPE en 2026 : rappel des bases
Le DPE mesure la consommation d'énergie primaire d'un logement (en kWh/m²/an) et ses émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂/m²/an). Il attribue une étiquette de A (très performant) à G (passoire thermique).
Depuis le 1er janvier 2023, le DPE est légalement opposable : le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire si la consommation réelle s'avère très supérieure à celle indiquée dans le DPE.
Calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience a établi un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores :
| Date | Logements concernés | Conséquence |
|---|---|---|
| Depuis août 2022 | F et G | Gel du loyer : aucune révision IRL possible |
| Depuis jan. 2025 | G+ (> 450 kWh/m²/an) | Interdiction de nouveaux baux et de renouvellements |
| Jan. 2028 | Tous les G + tous les F | Interdiction totale de location |
| Jan. 2034 | Tous les E | Interdiction totale de location |
⚠️ À Paris, environ 30 % du parc locatif privé est classé E, F ou G. Si votre bien figure dans cette catégorie, le temps presse : une rénovation prend en moyenne 12 à 18 mois entre décision et réception des travaux.
Gel des loyers pour les passoires thermiques
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou lors d'un changement de locataire, quelle que soit l'évolution de l'IRL.
Cette mesure s'applique à toute la France métropolitaine et concerne aussi bien les locations nues que les meublées. Elle s'ajoute aux règles d'encadrement des loyers déjà en vigueur à Paris.
MaPrimeRénov en 2026 : ce qui change
MaPrimeRénov est la principale aide d'État pour financer la rénovation énergétique. En 2026, elle fonctionne selon deux parcours distincts :
Parcours accompagné (rénovation globale)
Pour les travaux permettant un gain d'au moins deux classes énergétiques (ex : passer de F à D), avec obligatoirement un Mon Accompagnateur Rénov' (MAR) :
- Aide pouvant couvrir jusqu'à 70 % du coût des travaux pour les ménages modestes
- Plafond de travaux : 70 000 € (hors bonification)
- Les propriétaires bailleurs peuvent en bénéficier sous conditions de loyer plafonné post-travaux
Parcours par gestes (travaux individuels)
Pour les travaux isolés (isolation, chauffage, ventilation) sans exigence de gain global :
- Isolation des combles : jusqu'à 25 €/m²
- Isolation des murs : jusqu'à 75 €/m²
- Remplacement chaudière fioul par pompe à chaleur : jusqu'à 5 000 €
- VMC double flux : jusqu'à 2 500 €
Propriétaires bailleurs : depuis 2024, MaPrimeRénov est accessible aux bailleurs sous condition de louer le logement pendant au moins 6 ans après travaux et de respecter un plafond de loyer selon la zone géographique.
Les CEE : une aide complémentaire souvent oubliée
Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) constituent une aide complémentaire à MaPrimeRénov, souvent sous-utilisée. Ils sont financés par les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, TotalEnergies…) obligés par la loi à financer des travaux de rénovation.
Concrètement, les CEE se traduisent par :
- Une prime directe versée par l'énergéticien
- Un bon d'achat ou une remise chez certains installateurs partenaires
- Un financement bonifié (prêt à taux réduit)
Les CEE sont cumulables avec MaPrimeRénov et peuvent, selon les travaux, couvrir 10 à 30 % du coût total supplémentaire.
Quelle stratégie adopter en 2026 ?
Face à ces contraintes, les propriétaires bailleurs parisiens ont essentiellement deux options :
Option 1 : Rénover avant l'échéance
C'est la voie la plus sûre pour pérenniser le patrimoine et maintenir la rentabilité locative. Un logement rénové à minima en classe D ou C permettra de :
- Réviser le loyer à l'IRL sans blocage
- Louer sans restriction jusqu'en 2034 au minimum
- Valoriser le bien à la revente (un DPE C/D représente un premium de 5 à 15 % sur le marché parisien)
- Bénéficier des aides MaPrimeRénov et CEE avant leur éventuelle réforme
Option 2 : Vendre avant l'interdiction
Si les travaux semblent trop lourds ou peu rentables, vendre le bien avant janvier 2028 reste une option. Il convient de noter que la valeur des logements F et G a déjà reculé sur le marché parisien et continuera de le faire à mesure que les échéances approchent. Un congé pour vente nécessite toutefois de respecter les règles de préavis et le droit de préemption du locataire.
⚠️ Attendre 2027 pour décider expose à une tension forte sur les artisans RGE (délais allongés), une hausse probable des coûts de travaux, et un risque d'interdiction de louer sans solution alternative.
Spécificités parisiennes
Le parc immobilier parisien présente des caractéristiques particulières qui compliquent la rénovation :
- Bâtiments haussmanniens : isolation par l'extérieur souvent impossible (façades classées), travaux en copropriété obligatoires
- Copropriétés : les travaux sur parties communes (toiture, façade) nécessitent un vote en assemblée générale — le propriétaire d'un lot ne peut pas agir seul
- Règles ABF : dans les secteurs sauvegardés (Marais, Île Saint-Louis…), l'Architecte des Bâtiments de France doit valider les travaux
Dans ce contexte, la rénovation par gestes (isolation des planchers, remplacement du système de chauffage, double vitrage) est souvent plus accessible que la rénovation globale.
Votre bien est classé F ou G ?
La Nouvelle Parisienne vous accompagne dans l'évaluation de votre DPE, le montage des dossiers d'aide et la coordination des travaux. Contactez-nous pour un premier échange gratuit.
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Article rédigé par l'équipe de La Nouvelle Parisienne, sous la direction de Delphine Deboulet, directrice de la gestion locative.
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