Checklists, outils pratiques, fiscalité, obligations légales et démarches administratives pour les Français expatriés propriétaires d'un bien à Paris.
Vous êtes expatrié ou non-résident fiscal français et vous possédez un appartement à Paris. Vous souhaitez le louer, mais vous êtes à des milliers de kilomètres : la gestion du quotidien vous pose des problèmes pratiques, la fiscalité vous paraît complexe, et vous ne savez pas toujours à qui vous adresser.
Cette page regroupe l'ensemble des ressources, checklists et informations utiles pour vous aider à gérer efficacement votre patrimoine français à distance. Elle est mise à jour régulièrement par l'équipe de La Nouvelle Parisienne, spécialiste de la gestion locative pour non-résidents à Paris depuis 2018.
Avant de vous expatrier en laissant votre bien en location, voici les points à avoir réglés :
Dès lors que votre foyer fiscal est à l'étranger, vous devenez non-résident fiscal français. Vous restez toutefois imposable en France sur vos revenus de source française, dont les loyers de votre appartement parisien.
Le taux minimum applicable aux non-résidents est de 20 % sur les revenus fonciers nets (après déduction des charges), contre le barème progressif appliqué aux résidents. Ce taux peut être réduit si vous démontrez que votre taux moyen calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux est inférieur à 20 %.
Les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent aux revenus fonciers des non-résidents, sauf si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un autre État membre de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse (dans ce cas, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % s'applique).
La France a signé des conventions fiscales avec plus de 130 pays pour éviter la double imposition. En général, les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où se situe le bien (France), mais les modalités varient selon la convention. Voici quelques exemples :
| Pays de résidence | Convention | Particularité |
|---|---|---|
| Royaume-Uni | Oui (post-Brexit maintenue) | Revenus immobiliers imposés en France uniquement |
| Émirats arabes unis | Oui | Pas d'impôt aux EAU, imposition en France |
| Singapour | Oui | Revenus fonciers imposés en France |
| États-Unis | Oui | Crédit d'impôt US pour éviter double imposition |
| Canada | Oui | Revenus imposés en France, crédit au Canada |
| Australie | Oui | Revenus imposés en France |
Attention : certains pays sans convention (rares) peuvent imposer vos revenus français dans le pays de résidence sans compensation. Consultez un conseiller fiscal spécialisé.
Si vous résidez hors de l'Union Européenne et que vos revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 €, vous avez l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité auprès de l'administration française. Ce représentant (personne physique ou morale établie en France) garantit le paiement de l'impôt.
Cette obligation est souvent méconnue et peut entraîner des pénalités. La Nouvelle Parisienne peut vous orienter vers des cabinets spécialisés.
Depuis 2020, la déclaration en ligne est obligatoire pour tous les non-résidents disposant d'un accès internet. Rendez-vous sur impots.gouv.fr. Les délais de déclaration pour les non-résidents sont généralement allongés de 2 à 3 semaines par rapport aux résidents.
Une fuite d'eau à 22h à Paris correspond à 6h du matin à Singapour. Votre gestionnaire doit être joignable et autonome pour prendre les décisions d'urgence.
États des lieux, visites de locataires, surveillance de travaux : impossible à gérer soi-même depuis l'étranger. Tout doit être délégué.
Les lois évoluent vite en France (DPE, encadrement, GLI). Un professionnel sur place vous protège des erreurs sans le savoir.
Les loyers peuvent être virés sur n'importe quel compte bancaire, y compris à l'étranger (SEPA ou virement international selon votre pays).
Votre gestionnaire doit avoir un réseau d'artisans fiables, être mandaté pour engager des dépenses sous un certain seuil et vous rendre compte rapidement.
Exigez des comptes rendus mensuels détaillés : loyers encaissés, charges payées, travaux engagés. Tout doit être lisible et vérifiable.
La Nouvelle Parisienne accompagne également les expatriés dans leurs projets d'acquisition ou de cession d'un bien à Paris. Nous coordonnons les visites, négocions avec les vendeurs ou acquéreurs, et vous représentons lors des signatures par procuration notariée.
Si vous ne pouvez pas être présent lors de la signature d'un acte de vente ou d'achat, vous pouvez donner procuration à un tiers (notaire, avocat, gestionnaire mandataire). La procuration peut être établie localement chez un notaire étranger ou un consulat français, puis apostillée.
En cas de vente d'un bien immobilier en France par un non-résident, la plus-value est imposée en France à 19 % (plus les prélèvements sociaux), soit un taux total de 36,2 % avant abattements pour durée de détention. Des exonérations existent notamment pour la résidence principale (si vendue dans les 5 ans du départ).
Bon à savoir : depuis la loi de finances 2024, les non-résidents ressortissants de l'UE bénéficient des mêmes abattements que les résidents pour les plus-values immobilières à long terme.
Vérifier le loyer de référence de votre bien selon sa zone et sa catégorie.
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