L'essentiel
- Le décès du propriétaire ne met pas fin au bail en cours (art. 1742 du Code civil) : les héritiers deviennent bailleurs de plein droit et perçoivent les loyers.
- La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois du décès (12 mois si le décès survient hors de France métropolitaine) ; au-delà, 0,20 % d'intérêt par mois, puis 10 % de majoration un an après le décès.
- Le bien ne peut être reloué ou vendu qu'une fois l'attestation de propriété immobilière publiée par le notaire, qui dispose de 4 mois à compter de sa saisine.
- En indivision successorale, un bail d'habitation se signe à la majorité des deux tiers des droits indivis ; la vente exige l'unanimité.
Hériter d'un appartement parisien, c'est souvent hériter en même temps d'un bail en cours, d'un locataire, de charges de copropriété, et de co-héritiers avec lesquels il faut désormais décider ensemble. Beaucoup de familles laissent le bien vacant plusieurs mois par crainte de mal faire, alors que la loi permet dans la plupart des cas de poursuivre ou de reprendre la location bien avant le partage définitif.
Au décès du propriétaire, le bail ne s'arrête pas
C'est le premier réflexe à corriger : un bail d'habitation en cours survit au décès du bailleur. L'article 1742 du Code civil est explicite, le contrat de louage n'est résolu ni par la mort du bailleur, ni par celle du locataire. Le bail se poursuit aux mêmes conditions, pour la même durée, et les héritiers se substituent au défunt en qualité de bailleurs.
Concrètement, cela signifie que :
- Le locataire reste en place et conserve son droit au maintien dans les lieux jusqu'au terme du bail.
- Le loyer reste dû, mais doit être encaissé ailleurs : le compte bancaire du défunt est bloqué dès la déclaration du décès. Informez le locataire du nouveau RIB de règlement dès les premiers jours et lui adresser des quittances au nom de l'indivision.
- Les obligations du bailleur, entretien, réparations, régularisation des charges, révision annuelle selon l'IRL continuent de courir sans interruption.
- Le dépôt de garantie versé au défunt devient une dette de la succession : il devra être restitué au locataire par les héritiers en fin de bail.
⚠️ Erreur fréquente : cesser d'encaisser les loyers « en attendant le notaire ». Les loyers restent dus, mais un arriéré qui s'accumule sur plusieurs mois devient bien plus difficile à recouvrer, et un locataire de bonne foi peut croire à une remise tacite. Mieux vaut organiser l'encaissement dès les premières semaines.
Les démarches préalables : notaire, attestation, déclaration
Dès lors que la succession comporte un bien immobilier, l'intervention du notaire est obligatoire. Deux actes commandent la suite, auxquels s'ajoute une échéance fiscale ferme.
L'acte de notoriété
Établi par le notaire, il identifie les héritiers et leurs droits respectifs. C'est la pièce que réclameront la banque, le syndic, l'assureur et, le cas échéant, le gestionnaire locatif pour reconnaître votre qualité de bailleur.
L'attestation de propriété immobilière
C'est l'acte qui constate le transfert du bien du défunt vers les héritiers et le publie au service de la publicité foncière. Sans elle, le bien n'est officiellement au nom de personne : ni vente, ni nouveau bail. Le notaire dispose d'un délai de 4 mois à compter de sa saisine pour procéder à cette publication.
La déclaration de succession et ses délais
La déclaration doit être déposée auprès de l'administration fiscale dans les 6 mois du décès lorsque celui-ci est survenu en France métropolitaine, et dans les 12 mois lorsqu'il est survenu à l'étranger. Le non-respect de ce délai coûte cher :
| Situation | Sanction fiscale |
|---|---|
| Retard à partir du 7e mois | Intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 du CGI) |
| Retard supérieur à 12 mois | Majoration de 10 % des droits dus |
| Absence de dépôt après mise en demeure | Majoration portée à 40 % |
Ordre de grandeur : une succession générant 100 000 € de droits, déclarée avec 18 mois de retard, supporte environ 2 400 € d'intérêts et 10 000 € de majoration. Rappelons les abattements applicables en ligne directe : 100 000 € par parent et par enfant, le conjoint survivant et le partenaire de PACS étant, eux, exonérés de droits de succession.
Si les droits à payer posent une difficulté de trésorerie, le paiement fractionné ou différé peut être demandé au moment du dépôt de la déclaration. Les revenus locatifs du bien hérité constituent souvent la ressource qui permet de les honorer : remettre le bien en location conditionne le paiement des droits.
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Louer à plusieurs : les règles de l'indivision successorale
Tant que le partage n'est pas intervenu, le bien appartient à tous les héritiers en indivision, chacun à hauteur de sa quote-part. L'article 815-3 du Code civil organise la prise de décision selon la nature de l'acte.
| Acte envisagé | Majorité requise |
|---|---|
| Acte conservatoire (réparation urgente, assurance, sauvegarde du bien) | Un seul indivisaire peut agir |
| Conclusion ou renouvellement d'un bail d'habitation | 2/3 des droits indivis |
| Mandat de gestion, congé donné au locataire, actes d'administration courante | 2/3 des droits indivis |
| Bail commercial, rural, industriel ou artisanal | Unanimité |
| Vente du bien | Unanimité |
Retenez la ligne de partage : gérer le bien relève des deux tiers, disposer du bien exige l'unanimité. Le détail des décisions et des blocages figure dans notre article qui décide de la mise en location d'un bien en indivision. Les indivisaires minoritaires doivent être informés des décisions prises, à peine d'inopposabilité.
Répartition des loyers et fiscalité
Les loyers encaissés sont répartis entre héritiers au prorata de leurs quotes-parts, de même que les charges : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, travaux, primes d'assurance et honoraires de gestion. Chaque indivisaire déclare ensuite sa part personnellement, en revenus fonciers pour une location nue, en BIC pour un meublé. L'indivision n'a pas de personnalité fiscale propre : il n'y a pas de déclaration commune, ce qui suppose une comptabilité claire et un décompte annuel transmis à chacun.
Structurer la gestion pour éviter les blocages
Trois outils permettent de sortir de l'improvisation :
- La convention d'indivision : rédigée par notaire et publiée lorsqu'elle porte sur un immeuble, elle désigne un gérant, fixe ses pouvoirs et peut être conclue pour une durée déterminée (5 ans renouvelables) ou indéterminée.
- Le mandat confié à un professionnel : le gestionnaire devient l'interlocuteur unique du locataire et de tous les indivisaires, ce qui neutralise les frictions familiales sur les décisions courantes.
- L'apport en SCI familiale : plus lourd à mettre en place, mais il substitue à l'indivision une gouvernance stable, avec un gérant statutaire et des règles de majorité choisies.
⚠️ Nul n'est contraint de rester dans l'indivision (art. 815 du Code civil). Un seul héritier peut à tout moment demander le partage, y compris par voie judiciaire. D'où l'intérêt d'anticiper : une convention ou une SCI vaut mieux qu'une licitation subie.
Remettre le bien en location : conformité et valorisation
Si le logement est vacant au décès, ou s'il se libère, la remise en location d'un bien souvent détenu de longue date demande une mise à niveau. Les points à contrôler avant toute publication d'annonce :
- Le dossier de diagnostics : DPE, amiante, plomb, électricité et gaz de plus de 15 ans, état des risques. Un bien resté dans la même famille pendant vingt ans a rarement un dossier à jour.
- La performance énergétique : depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location comme résidence principale ; les F suivront en 2028 et les E en 2034. C'est le principal facteur de blocage sur le parc haussmannien, voir notre article sur le DPE et la rénovation énergétique.
- L'encadrement des loyers parisien : le loyer doit respecter le loyer de référence majoré de la zone. Le loyer historiquement pratiqué par le défunt n'est pas une référence opposable.
- L'assurance : le contrat du défunt doit être repris ou remplacé, et une assurance propriétaire non-occupant maintenue pendant la vacance.
Un mot pour les héritiers installés à l'étranger, cas fréquent dans les successions parisiennes : la signature à distance est possible par procuration, mais la fiscalité des revenus fonciers d'un non-résident et la nécessité d'un interlocuteur sur place rendent la délégation de gestion difficile à éviter.
Chez La Nouvelle Parisienne, nous intervenons en amont du partage : reprise de l'encaissement des loyers, remise à niveau du dossier locatif, décompte annuel par indivisaire. Un seul interlocuteur pour la famille, et un bien qui produit du revenu pendant que la succession se règle.
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Nos experts sont à votre disposition pour un premier échange gratuit, sans engagement. Devis personnalisé sous 48h.
Prendre rendez-vousSources : Code civil (art. 815, 815-3, 1742), Code général des impôts (art. 1727, 1728), Service-Public.fr (déclaration de succession), ANIL, Conseil supérieur du notariat. Informations à jour au 27 juillet 2026, susceptibles d'évolution réglementaire. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil juridique, notarial ou fiscal personnalisé : pour votre situation, rapprochez-vous de votre notaire.
Questions fréquentes
Le bail continue-t-il quand le propriétaire décède ?
Oui. Le décès du bailleur ne met pas fin au bail d'habitation en cours : celui-ci se poursuit aux mêmes conditions et les héritiers deviennent bailleurs de plein droit, en application de l'article 1742 du Code civil. Le locataire continue de payer son loyer et conserve son droit au maintien dans les lieux jusqu'au terme du bail.
Peut-on louer un bien avant la fin de la succession ?
Oui, à condition que le transfert de propriété soit constaté par une attestation de propriété immobilière établie par le notaire et publiée au service de la publicité foncière. Le partage définitif n'est pas nécessaire : les héritiers peuvent signer un bail d'habitation en indivision, à la majorité des deux tiers des droits indivis.
Quelle majorité faut-il entre héritiers pour mettre le bien en location ?
La conclusion et le renouvellement d'un bail d'habitation sont des actes d'administration : ils requièrent l'accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis, conformément à l'article 815-3 du Code civil. En revanche, la vente du bien et la signature d'un bail commercial ou rural exigent l'unanimité.
Quels sont les délais à respecter après le décès ?
La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois d'un décès survenu en France métropolitaine (12 mois en cas de décès à l'étranger). Passé ce délai, un intérêt de retard de 0,20 % par mois s'applique, auquel s'ajoute une majoration de 10 % un an après le décès. Le notaire dispose par ailleurs de 4 mois à compter de sa saisine pour publier l'attestation de propriété immobilière.
Article rédigé par l'équipe de La Nouvelle Parisienne, sous la direction de Delphine Deboulet, directrice de la gestion locative.
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Comment sont imposés les loyers d'un bien en indivision successorale ?
Chaque indivisaire déclare la quote-part de loyers correspondant à ses droits dans l'indivision, dans la catégorie des revenus fonciers pour une location nue, ou des bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée. Les charges déductibles, dont les honoraires de gestion, se répartissent selon la même clé.