L'essentiel
- Réagissez dès le premier retard : une relance rapide règle la majorité des situations avant qu'elles ne s'enveniment.
- La procédure suit un ordre légal strict : relance → mise en demeure → commandement de payer → juge → expulsion. On ne peut pas la court-circuiter.
- Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire a 6 semaines (et non plus 2 mois) pour régulariser après le commandement de payer.
- Se faire justice soi-même (couper l'eau, changer la serrure) est interdit et sanctionné. Seul un commissaire de justice avec décision de justice peut expulser.
- La protection se joue en amont : un dossier sélectionné avec rigueur et une GLI bien souscrite ramènent le risque d'impayé à presque rien.
Un loyer qui ne tombe pas à la date prévue, c'est l'angoisse numéro un du propriétaire bailleur. La loi organise une procédure précise pour recouvrer votre dû et, si nécessaire, récupérer votre logement. Elle est longue, formaliste, et la moindre erreur peut la faire échouer. Voilà l'ordre des étapes, à jour de la réglementation 2026.
1 Dès le premier retard : la relance amiable
Ne laissez pas un retard s'installer. Dès que le loyer n'est pas versé à la date convenue, prenez contact avec votre locataire : un simple appel ou un e-mail suffit souvent à débloquer la situation (oubli, incident bancaire, difficulté passagère). Beaucoup d'impayés se règlent à ce stade, sans conflit.
Si le premier contact reste sans effet, envoyez une lettre de relance rappelant le montant dû et la date d'échéance. Gardez une trace écrite de chaque démarche : elle vous sera utile plus tard. À ce stade, un échéancier de rattrapage vaut mieux qu'une procédure de plusieurs mois.
Le bon réflexe : traitez le premier retard comme un signal. Un locataire de bonne foi qui traverse une difficulté ponctuelle se remet à jour d'autant plus facilement qu'on lui a parlé tôt et sans agressivité.
2 La mise en demeure par lettre recommandée
Sans régularisation, passez à la mise en demeure : une lettre recommandée avec accusé de réception, plus solennelle, qui somme le locataire de payer sous un délai précis (en général 8 à 15 jours) et l'avertit des suites judiciaires. C'est la dernière étape amiable avant l'intervention d'un professionnel du droit.
Si le bail comporte une clause de solidarité avec un colocataire ou si un garant s'est porté caution, informez-les en parallèle, également par recommandé : la caution est tenue de la dette et peut être actionnée.
3 Activer vos garanties : caution, Visale, GLI
Avant d'engager des frais de justice, mobilisez les protections souscrites au moment de la mise en location. Selon votre situation :
- La caution (garant), vous lui adressez une mise en demeure de payer par recommandé. Elle est solidairement tenue de la dette dans les limites de son engagement.
- La garantie Visale, si votre locataire en bénéficie, déclarez l'impayé à Action Logement dans les délais requis pour être indemnisé.
- La garantie loyers impayés (GLI), vous déclarez le sinistre à votre assureur, généralement après un ou deux termes impayés. L'assureur vous indemnise et prend en charge les frais de procédure.
Le moment décisif. Avec une GLI bien souscrite, vous continuez de percevoir vos loyers pendant toute la procédure, et l'assureur porte le recouvrement. Sans garantie, vous avancez seul, sans revenu, pendant des mois.
4 Le commandement de payer (délai de 6 semaines)
Faute de règlement, on entre dans la phase judiciaire. Première pièce maîtresse : le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (l'ancien huissier). Cet acte vise la clause résolutoire du bail, la clause qui prévoit la résiliation automatique en cas d'impayé.
Point capital, modifié par la loi du 27 juillet 2023 : le locataire dispose désormais de six semaines (au lieu de deux mois) à compter de la signification pour régler l'intégralité de sa dette. Le commandement doit aussi mentionner la possibilité de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) et les coordonnées de la CCAPEX (commission de prévention des expulsions).
⚠️ Pendant ces six semaines, vous ne pouvez engager aucune action judiciaire fondée sur la clause résolutoire. Si le locataire paie tout dans le délai, le bail se poursuit normalement. C'est seulement passé ce délai, sans règlement, que la clause résolutoire est acquise.
5 La saisine du juge et la résiliation du bail
Le délai de six semaines écoulé sans paiement, vous saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, par assignation délivrée par commissaire de justice. Le juge peut alors :
- Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion ;
- Condamner le locataire au paiement des loyers arriérés, des charges et des frais ;
- Accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi (échéancier), suspendant alors les effets de la clause résolutoire tant qu'il est respecté.
Cette étape suppose l'intervention d'un professionnel : dans le cadre d'un mandat de gestion, votre gestionnaire coordonne le commissaire de justice et, si besoin, l'avocat, et suit la procédure jusqu'à son terme.
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6 L'expulsion : délais, trêve hivernale et réalité
Munie de la décision d'expulsion, la procédure se termine par un commandement de quitter les lieux, délivré par commissaire de justice. Le locataire dispose alors d'un délai de deux mois avant que l'expulsion puisse être exécutée, délai que le juge de l'exécution peut allonger.
Il faut aussi compter avec la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être réalisée sur la résidence principale (sauf exceptions). La procédure, elle, continue pendant la trêve ; seule l'exécution matérielle est reportée.
⚠️ À aucun moment vous ne pouvez expulser vous-même, couper l'électricité, l'eau ou changer la serrure. Ces « voies de fait » sont un délit (jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende) et se retournent contre le propriétaire. Seul un commissaire de justice, avec décision de justice, peut agir.
Combien de temps, combien ça coûte ?
Entre le premier impayé et la récupération effective du logement, comptez plusieurs mois, parfois plus d'un an, selon l'encombrement des tribunaux, les délais accordés et la trêve hivernale. Les grandes étapes et leur horizon indicatif :
| Étape | Délai indicatif |
|---|---|
| Relance et mise en demeure | Quelques jours à 3 semaines |
| Commandement de payer → délai légal | 6 semaines |
| Assignation et audience | Plusieurs mois (variable selon le tribunal) |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois (+ éventuels délais de grâce) |
| Trêve hivernale | Report éventuel jusqu'au 31 mars |
Côté coût, les actes de commissaire de justice, l'éventuel avocat et les frais de procédure représentent plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros, pris en charge par la GLI lorsqu'elle a été souscrite. Sans elle, le propriétaire avance ces frais tout en ne percevant plus de loyer.
La meilleure procédure, c'est celle qu'on évite
Face à l'impayé, la prévention coûte bien moins cher que le recouvrement. Deux leviers, combinés, réduisent le risque à presque rien :
- Une sélection rigoureuse du dossier, vérification des revenus, de la stabilité professionnelle et de l'authenticité des pièces. La plupart des impayés viennent de dossiers acceptés trop vite ou de faux documents non détectés.
- Une garantie loyers impayés, qui vérifie la solvabilité en amont puis vous assure : en cas d'impayé, vous êtes indemnisé et les frais de procédure sont couverts.
C'est le rôle d'un gestionnaire : sélectionner le bon locataire, souscrire les bonnes garanties, et, si l'impayé survient malgré tout, piloter la procédure de bout en bout sans que vous ayez à en subir la charge.
En confiant votre bien à La Nouvelle Parisienne, chaque mandat de gestion associe sélection stricte des dossiers et GLI : vos revenus sont sécurisés, et nous gérons tout impayé jusqu'à sa résolution.
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Prendre rendez-vousSources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (rapports locatifs) ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (délai du commandement de payer ramené à 6 semaines) ; Code des procédures civiles d'exécution (trêve hivernale, art. L412-6) ; Service-Public.fr et ANIL (procédure de recouvrement et d'expulsion). Informations à jour de juillet 2026, à valeur indicative. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé ; chaque situation doit être appréciée par un professionnel.
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps peut-on lancer une procédure pour loyer impayé ?
Dès le premier jour de retard, vous pouvez relancer votre locataire à l'amiable. Sur le plan judiciaire, il n'existe pas de délai minimum imposé : un seul loyer impayé suffit pour engager la procédure. En pratique, on commence par une relance puis une mise en demeure, avant de faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice. Plus vous agissez tôt, plus la dette reste maîtrisable.
Combien de temps a le locataire pour payer après un commandement de payer ?
Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines à compter de la signification du commandement de payer pour régler l'intégralité de sa dette (contre deux mois auparavant). Pendant ce délai, le bailleur ne peut pas saisir le juge sur le fondement de la clause résolutoire. Passé six semaines sans règlement, la clause résolutoire est acquise et le juge peut être saisi.
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
Non. Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions locatives sont suspendues pour la résidence principale, sauf exceptions (relogement adapté proposé, squat, logement dangereux). En revanche, la procédure judiciaire, elle, continue : vous pouvez faire délivrer un commandement de payer, saisir le juge et obtenir une décision d'expulsion pendant la trêve. Seule l'exécution matérielle est reportée à la fin de la trêve.
Combien de temps dure une procédure d'expulsion pour loyer impayé ?
Comptez généralement de plusieurs mois à plus d'un an entre le premier impayé et l'expulsion effective, selon l'encombrement des tribunaux, les délais de grâce accordés par le juge et la trêve hivernale. C'est pourquoi la garantie loyers impayés (GLI) est décisive : elle vous indemnise pendant toute la durée de la procédure.
Peut-on couper l'électricité ou changer la serrure d'un locataire qui ne paie pas ?
Non. Couper les fluides, changer la serrure ou expulser soi-même un locataire constitue une voie de fait, sanctionnée par la loi (jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende). Seul un commissaire de justice, muni d'une décision de justice, peut procéder à l'expulsion. Toute action de force se retourne contre le propriétaire.
La garantie loyers impayés (GLI) couvre-t-elle vraiment tous les impayés ?
Une bonne GLI couvre les loyers et charges impayés, les frais de procédure et souvent les dégradations, à condition que le dossier du locataire ait été validé selon les critères de solvabilité de l'assureur au moment de la mise en location. C'est pourquoi sélection rigoureuse et GLI vont de pair : bien souscrite, la GLI laisse au propriétaire un risque résiduel très faible.
Article rédigé par l'équipe de La Nouvelle Parisienne, sous la direction de Delphine Deboulet, directrice de la gestion locative.
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